Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Любое надежное агентство недвижимости предлагает своим клиентам такую услугу, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что же это означает, и каким образом происходит такая проверка?

Юридическая чистота квартиры

Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки по купли-продаже, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Каким же образом риелторы осуществляют проверку? В большинстве случаев, им достаточно просто внимательно изучить все документы, которые покупатель в обязательном порядке предоставляет при продаже своего жилья. К таким документам относится свидетельство права собственности, технический паспорт на жилое помещение, кадастровый паспорт, а также лицевой счет и выписка из домовой книги. Таким образом, вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры можно решить и самостоятельно, преимущества риелтора лишь в том, что он имеет соответствующий опыт и знает, на что следует обращать внимание в процессе изучения документов.

В домовой книге, которая хранится в Управляющей организации, хранятся все сведения о тех людях, которые на протяжении всего срока существования жилья были в нем зарегистрированы, а также и о тех, кто участвовал в приватизации данной квартиры. Чтобы ознакомится с этой информацией, брать необходимо расширенную выписку, а не ее сокращенную, более привычную форму, в которой указываются обычно лишь те жильцы, которые проживают в квартире в настоящий момент.

Подобный документ выдается на руки только ответственному квартиросъемщику либо его официальному представителю, имеющему на руках заверенную нотариусом доверенность. Чаще всего именно риелтору продавец доверяет сбор всех необходимых документов для продажи собственного жилья.

Шаг первый: на что обращать внимание, изучая расширенную выписку из домовой книги

Очень важный момент, на который стоит обращать внимание в первую очередь, чтобы все жильцы, которые когда-либо проживали в приобретаемой вами квартире, были выписаны по новому адресу. Если вдруг вы видите, что кто-то из них отбыл в места лишения свободы или же на лечение в психоневрологическую клинику, разумней будет отказаться от приобретения такого жилья.

Смотрите также и на то, кто из проживающих участвовал в приватизации интересующей вас квартиры. Если из прописанных в квартире лиц кто-то отказался от приватизации, то нужно обязательно удостовериться, что свой отказ они должным образом оформили в Департаменте муниципального жилья, то есть, написали письменный отказ и зарегистрировали его.

Как проверить квартиру на чистоту: шаг второй

Второй документ, который изучают при проверке юридической чистоты квартиры - расширенная выписка из единого государственного реестра. Этот документ содержит информацию обо всех лицах, имеющих права на квартиру, а также обо всех возможных обременениях жилой площади и об основаниях, которые могут повлечь за собой прекращение либо переход прав собственности.

Если квартира унаследована нынешним владельцем, то в течение трехлетнего периода после того, как он вступил в права, может появиться кто-то из других претендентов на эту квартиру и в случае ее продажи, при признании прав претендента, сделка по купле продаже считается судом недействительной.

Кроме того, даже если продавец получил жилье в соответствии с нотариально заверенным завещанием, то существует некоторая группа лиц (несовершеннолетние дети, подопечные, престарелые родители усопшего), которых по закону нельзя лишить права собственности. Проверить их отсутствие или наличие редко представляется возможным, и поэтому следует либо отказаться от сделки (до истечения трехлетнего срока с момента вступления в права собственности по наследству) либо обратится в нотариальную контору, в которой хранится документ, что все остальные родственники усопшего отказались от своего права на наследство.

В том случае, когда квартира продавцом приобреталась на основании договора, в котором указано пожизненное проживание предыдущего владельца, то обязательно попросите предъявить свидетельство о его смерти. Стоит учитывать, что продавец имеет полное право продавать эту квартиру, но если предыдущий владелец жив, то он имеет право проживать на этой жилплощади.

Шаг номер три: как проверить квартиру перед покупкой (обременения или ограничения прав владельца жилья)

Если на жилье наложены какие-то обременения, то Росрегистрация может отказать в регистрации сделки купли продажи или же при переходе жилья в вашу собственность вы получите и все ограничения и обременения, наложенные на прежнего владельца.

Проблемы могут возникнуть у покупателя и в том случае, если продавец не является дееспособным лицом. Например, состоит на учете в психоневрологическом диспансере либо злоупотребляет алкоголем, страдает наркотической зависимостью и т.п.

Если у вас возникли какие-то подозрения в дееспособности продавца, то обязательно потребуйте справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Следует знать, что сделка купил продажи, совершенная недееспособным лицом, будет признана судом недействительной.

И еще один крайне важный момент, на который нужно обращать внимание - данные из разных справок и выписок не должны противоречить друг другу. Как утверждают специалисты, которые хорошо знают, как проверить юридическую чистоту квартиры, такие расхождения возможны лишь в тех случаях, когда вам предоставляют устаревшие или недействительные данные.