Как сдать квартиру официально и по закону

На сегодняшний день сдача квартиры в аренду является неплохим подспорьем к семейному бюджету или к пенсии, при условии, конечно, что есть «лишние» площади, которые возможно сдать. Для других категорий граждан предоставление в аренду жилых квартир является стабильным и прибыльным видом бизнеса, поскольку данная услуга пользуется активным спросом.

Согласно российскому законодательству любые доходы, полученные на территории страны, обязаны облагаться определенными видами налогов. Не является исключением и услуга сдачи квартир в аренду. Однако, как утверждают некоторые эксперты, в России не все граждане официально оформляют свою деятельность, связанную со сдачей жилплощади в аренду, и соответственно, не все платят налоги. Кто-то не делает этого по незнанию, кто-то - по нежеланию. Поэтому в нашей статье мы решили рассказать, как сдать квартиру официально, что за этим следует, какие суммы налогов придется заплатить, как отчитываться перед налоговой инспекцией и какое наказание предусмотрено за работу нелегальным образом.

С чего начинаем

Первым шагом на пути к легализации бизнеса является составление договора. Договор это не столько инструмент, с помощью которого может быть подтверждена ваша деятельность перед налоговой инспекцией, сколько инструмент, позволяющий вам обезопасить себя от возможного мошенничества или просто неаккуратных или нечестных действий со стороны недобросовестных арендаторов. Ведь вы вверяете постороннему человеку свою собственность, которая, скорее всего, является единственным вашим дорогим имуществом, даете возможность пользоваться этим имуществом. И если нет официального, юридически грамотного документа, на каких условиях арендатор пользуется вашей собственностью и какова мера его ответственности за порчу или разрушение имущества, то вы подвергаете себя серьезным рискам. Ни один суд не будет на вашей стороне, без официального документа. Поэтому любому арендодателю необходимо обязательно знать, как сдать квартиру по закону.

Составляем договор

Договор должен быть составлен в трех экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр уйдет в налоговую инспекцию, когда будете подавать декларацию. Оформляется договор в простой письменной форме и подписывается с обеих сторон. Договор аренды между физическими лицами не подлежит нотариальному удостоверению.

Существенные составляющие договора

• Предмет договора

В предмете договора вы должны максимально точно, в соответствии с правоустанавливающими документами, указать реквизиты вашей квартиры: адрес (район, улица, дом, номер квартиры), этажность, размер сдаваемой площади, количество комнат.

• Стоимость арендной платы

Кроме того, что в договоре цена в рублях за календарный месяц использования жилплощади должна указываться в обязательном порядке, также в договоре вам необходимо прописать условия и сроки погашения арендных платежей и способ оплаты.

• Залоговая сумма

Все арендодатели, и те, кто знает как легально сдать квартиру, и те, кто только собираются это сделать, практикуют брать залог. Залог за последний месяц проживания берется в расчете на то, что если в квартире обнаружатся какие-то поломки, то эта сумма будет направлена на возмещение убытков. Этот тезис должен быть детально прописан в договоре.

• Срок аренды, который, по закону, не может превышать 5 лет.

При этом, если договор заключен на срок, превышающий один год, он должен быть зарегистрирован в государственном органе.

• Условия и сроки погашения коммунальных платежей

• Список и количество людей, которые будут проживать вместе с нанимателем

• Возможность проживания с животными

• Разрешение или запрет на курение

• Разрешение или запрет на прием гостей

• Другие пункты, которые собственник считает нужным внести в договор

 Передача имущества в пользование

Если вы всерьез задумались, как законно сдать квартиру, то без описи всего имущества не обойтись.

 

• Опись имущества

Квартира сдается в аренду по акту приема-передачи, который является приложением к действующему договору. К акту приема-передачи приложите детальное описание состояния квартиры в момент ее передачи арендатору, а также описание и состояние имущества, находящегося в квартире. А также можно оговорить степень возможного износа такового имущества.

Контроль выполнения условий договора

Впишите обязательно в договор пункты, регламентирующие способы и периодичность контроля за сохранностью имущества, а также контролируйте своевременность оплаты. Требуйте у постояльцев квитанции об уплате коммунальных услуг и арендной платы. И по возможности, перед тем как заключить договор, проверьте паспортные данные ваших будущих жильцов и впишите их правильно в договор.

Ответственность и штрафные санкции

Пропишите в договоре степень ответственности жильцов за сохранность имущества, а также штрафные санкции за несвоевременную оплату арендной платы и коммунальных услуг. Также нужно описать, при каких условиях возможно досрочное расторжение договора.

Как по закону сдать квартиру и заплатить налоги?

Следствием официального оформления договора является своевременная уплата налогов, связанных с данным видом деятельности. Для физических лиц, сдающих в аренду жилые площади, предусмотрен налог с доходов физических лиц в размере 13 % от суммы дохода. Один раз в году физические лица, получающие доход от сдачи в аренду помещения, обязаны направить в налоговую инспекцию Декларацию о доходах (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и до 15 июля этот налог оплатить.

Некоторые физические лица, ища пути, как законно сдать квартиру, идут по пути регистрации индивидуального предпринимательства (ИП). Те, кто зарегистрированы как ИП, оплачивают 6 % от суммы дохода. Но индивидуальный предприниматель даже без наемных сотрудников обязан дополнительно заплатить еще страховые взносы, которые из года в год подлежат изменению. В 2013 году сумма страховых взносов для одного предпринимателя без сотрудников утверждена в размере 35664 рубля. При этом, весь объем налогов ИП, который необходимо уплатить, является результатом сравнения величин двух видов налогов: НДФЛ и страховых взносов. Если сумма страховых взносов больше, чем сумма НДФЛ, то вы оплачиваете сумму страховых взносов. Если НДФЛ больше, чем сумма страховых взносов, то вы заплатите НДФЛ.

Мера ответственности

Если вы не знали, как легально сдать квартиру, а сдавали ее неофициально и при этом доказано, что вы получали доход от сдачи в наем жилых помещений и не уплачивали своевременно налоги, то такие деяние подвергаются штрафам и уголовно наказуемы.

• Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит от 100 до 500 тысяч рублей, то будет назначен штраф от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы от полугода до года.

• Если за 3 финансовых года сумма неуплаченных налогов составит 500 тысяч рублей и выше, то штраф назначат в размере от 200 до 500 тысяч рублей или лишение свободы сроком до 3 лет.