Как купить земельный участок

Земельное законодательство, как равно и любое другое законодательство в нашей стране, весьма мудреное. Обычному человеку, без профессиональных юридических знаний, или без детального изучения Земельного и Гражданского Кодекса, трудно разобраться во всем многообразии юридических нюансов, связанных с покупкой земли. Ушлые или недобросовестные риелторы зачастую пользуются такой неосведомленностью покупателя и пытаются «впарить» участки, на которые невозможно оформить право собственности или которые нельзя поставить на учет. Одна надежда на порядочного риелтора или на собственные знания, которые можно получить, детально изучив вопрос, как правильно купить земельный участок.

С чего начать покупку участка

Сначала пример из жизни. Покупатель приобрел два смежных участка, расположенных рядом и решил их объединить, построив на нем дом. А когда дом был построен, обратился к земельному регистратору для оформления всех необходимых документов.

Как выяснилось, в соответствии с российским законодательством о земле, участки объединить было нельзя, а право собственности на дом, построенный на территории одного и частично другого участка, оформить тоже было невозможно. А проблема состояла в кадастровых паспортах на земельные участки. Несмотря на то, что участки были смежными, целевое назначение этих участков было разным. В одном кадастровом паспорте в графе «назначение» значилось - «для огородничества», в другом - «для индивидуального жилищного строительства». Так в чем, собственно, проблема? Как купить земельный участок, чтобы потом не попасть впросак?

Первое, что необходимо усвоить, это то, что все земельные ресурсы делятся по целевому принципу, то есть земельные участки имеют свое целевое назначение, согласно которому возможно использовать землю. Целевое назначение участка отображается в двух документах:

• в кадастровом паспорте на земельный участок
• и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Поэтому, с чего начать покупку участка, как не с изучения кадастрового паспорта и Свидетельства о государственной регистрации?

Второе, что нужно знать по земельному вопросу, это то, что земельные ресурсы, кроме своего целевого назначения делятся по категориям. Все земли Российской Федерации относятся к какой-либо из представленных ниже категорий:

• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли поселений
• Земли специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, радиовещания, связи, телевидения, космической деятельности, земли обороны и др.)
• Земли лесного хозяйства
• Земли водного хозяйства
• Земли запаса

Как было сказано выше, каждый земельный участок имеет свое целевое назначение. Также используют такую формулировку, как «вид разрешенного использования».

Для того, чтобы четко понимать, как купить участок земли, необходимо разбираться в его целевом назначения и исходя из этого, выбирать нужный участок.

При покупке земельного участка вам могут встретится следующие формулировки:

• Для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - целевое назначение данного участка как раз предусматривает строительство жилого дома, а за долго пустующий участок теоретически предусмотрен даже штраф с формулировкой «за нецелевое использование».
• Для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) - основное предназначение такого участка направлено на выращивание сельскохозяйственных культур, при этом на таком участке также можно построить дом.
• Дачный участок - эти земли также позволяют вам построить дом и выращивать на участке овощи, фрукты.
• Садовый участок - целевое назначение: выращивание плодово-ягодных культур, но домик для постоянного проживания все же в нем можно построить.
• Огородный участок - земельный участок с таким статусом запрещает возведение на нем капитальных жилых сооружений.

Теперь, зная, как приобрести земельный участок правильно, чтобы его целевое назначение соответствовало вашим желаниям и планам, вы можете понять, почему в нашем примере из жизни кадастровая палата отказалась объединять участки. Потому что у них (у участков) было разное целевое назначение и различные категории, а объединять, по законодательству, возможно только участки одной категории. А дом не зарегистрировали потому, что часть его разместилась на участке с видом разрешенного использования - «для огородничества».

Теоретически выход из сложившейся ситуации есть. Необходимо перевести участок из одной категории в другую. Решить эту задачу возможно, в зависимости от региона, порой только на правительственном уровне. Совершенно очевидно, что лучше внимательно изучать документы при покупке, нежели потом проходить «все круги ада», связанных с переводом категорий земельных участков. И не факт, что вопрос решится положительно.

Вооружившись знаниями о категориях земель, вы теперь можете взвесить, где лучше купить земельный участок - в черте города, за городом, дачный массив, или участок для огородничества. Вблизи населенных пунктов все земли имеют категорию «для поселений». Однако, и тут не все так просто, как хотелось бы. Есть еще такое понятие как «зонирование территорий», которое как раз встречается на землях поселений.

Что это означает? Это означает, что в составе земель для поселения могут быть отдельные зоны, в том числе, например, зоны сельскохозяйственного использования, зоны производственные и т.д. Категория и территориальная зона - это разные юридические понятия, а значит и разное юридическое оформление прав собственности.

Итак, теперь вы знаете, как купить земельный участок, по крайней мере, как его выбирать. Выбирать земельный участок необходимо, исходя из категории и вида разрешенного использования, которые отмечены в кадастровом паспорте и в Свидетельстве о государственной регистрации. Если вы планируете построить капитальный дом, то земельный участок нужно выбирать в категории «земли поселений» или встречается формулировка «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования (категория) ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Дачный домик можно построить на «землях сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «под дачное строительство». На землях категории ИЖС возможна прописка, на дачных участках прописаться весьма проблематично.

После того, как вы определились с категорией земли и вас все устраивает, следующим шагом перед покупкой земельного участка является выяснение нет ли на этот участок обременения. Для этой цели вам предстоит обратиться в ЕГРП. Там вы можете получить информацию о сделках, собственниках и состоянии земельного участка.