Всем известно, что в России действуют непомерно высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию.
Зарубежная недвижимость
Сколько стоит жилье в Германии
На сегодня наибольший интерес для инвестиций в немецкие объекты недвижимости представляют такие города как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Штутгарте, Нюрнберг, Лейпциг.
Договор купли продажи квартиры (недвижимости) - скачать образец бланка 2019
Скачать договор в формате .doc
Приобретение квартиры - это, пожалуй, одна из самых крупных и значимых покупок в жизни человека. Чтобы радость покупки не омрачилась непоправимыми потерями, договор продажи недвижимости должен быть оформлен в точном соответствии с требованиями законодательства. Закон предъявляет целый список требований, начиная от соответствия бланков договоров купли продажи квартиры обязательным нормам и заканчивая правильным оформлением и регистрацией договоров. Несоблюдение хотя бы одного из законных принципов может повлечь за собой признание договора недействительным, плюс все вытекающие из этого последствия. Бывали случаи, когда даже после получения Свидетельства о регистрации права собственности, сделка признавалась ничтожной.
Способов мошенничества очень много, а потому необходимо безупречно оформлять документы на право собственности, одним из которых является договор купли продажи жилого помещения.
Сделка купли продажи недвижимости (квартиры) направлена на отчуждение объекта недвижимости одной стороной в пользу другой стороны. Все договора купли продажи должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Где осуществляется регистрация? Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется только территориальными органами Федеральной регистрационной службы РФ. Это право принадлежит только данной службе и никакие другие организации регистрацией не занимаются. Государственная регистрация это единственная возможность подтвердить свое право на недвижимость. оспорить такое право после государственной регистрации возможно только в судебном порядке.
Типовой договор купли продажи квартиры
На примере типового договора купли продажи недвижимости разберем, какие требования к оформлению этого документа предъявляет закон.
- Договор с юридической точки зрения будет считаться заключенным исключительно после завершения процедуры государственной регистрации.
- Сделка купли продажи считается совершенной только с момента внесения записи в Единый Государственный реестр прав (ЕГРП).
- Для того, чтобы правильно оформить договора купли-продажи квартиры обе стороны обязаны предоставить определенный пакет документов.
- Документы, которые должен предоставить продавец - собственник продаваемой квартиры либо доверенное лицо продавца, которое вправе действовать по нотариально заверенной доверенности для заполнения бланка договора купли продажи квартиры:
- правоустанавливающие документы на недвижимость (квартиру)
- передаточный акт
- паспорт продавца (от всех собственников отчуждаемой квартиры)
- экспликация и кадастровый номер на квартиру
- выписка из домовой книги
- согласие от всех совершеннолетних членов семьи продавца-собственника, которые проживают вместе с ним в отчуждаемой квартире на продажу недвижимости.
- лицевой счет на квартиру, подтверждающий все финансовые операции по содержанию квартиры.
справка, заверенная нотариусом, о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения квартиры, в противном случае необходимо согласие второго супруга/супруги на продажу квартиры. Если же продавец не состоит в браке достаточным будет указать об этом в договоре.
Документы, которые должен предоставить покупатель для заполнения бланка договора купли продажи недвижимости:
- оригинал паспорта
- справка о семейном положении, нотариально заверенная
Форма договора купли продажи недвижимости
Законом допускается, что форма договора купли продажи недвижимости может быть в виде:
- Простой письменной формы
- Нотариально заверенной формы.
Обычная письменная форма обязывает соблюдения в точности всех юридических требований к договору. Если договор купли продажи недвижимости содержит более одного листа, то все они должны быть скреплены подписями и прошиты.
Когда договор заверяется нотариусом, то при оформлении сделки необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости отчуждаемой квартиры, указанной в договоре:
- если стоимость квартиры оценена в сумме до 1 млн.рублей, то пошлина составляет 1 % от суммы, указанной в договоре, при этом минимальная пошлина 300 рублей.
- если стоимость квартиры оценена в сумме до 10 млн.рублей, то сумма пошлины составит 0,75 % от суммы, которая превышает 1 млн.рублей + 10 тыс. рублей.
- для недвижимости, оцененной свыше 10 млн. рублей - 0,5 % от суммы, которая превышает 10 млн.рублей + 77,5 тыс.рублей.
Пример договора купли продажи квартиры
Чтобы скачать договор купли продажи квартиры, достаточно сделать соответствующий запрос в интернете. В последнее время практикуется оформление предварительного договора купли-продажи. Такой договор не просто способствует обеспечению гарантии совершения сделки, но и в одинаковой мере защищает интересы продавца и покупателя. В таком договоре фиксируется договорная цена сделки, оговариваются сроки проведения сделки, фиксируется передача задатка, освещается еще ряд условий, при которых может быть проведена сделка.
Внимательно ознакомьтесь с образцом договора купли продажи недвижимости. При заполнении бланка договора следует обратить внимание на некоторые нюансы.
Если одной из сторон является юридическое лицо, то в тексте договора следует указывать следующие сведения о покупателе и продавце:
- Организационно-правовую форму и полное наименование юр.лица.
- Идентификационный номер плательщика - юр.лица.
- Код причины постановки на учет юр.лица.
- Основной госуд. регистрационный номер юр.лица.
- Информация о регистрации юр.лица - дата, номер регистрации и дата выписки документа.
Местонахождение юр.лица в точном соответствии с Уставом предприятия.
Если одной из сторон договора купли продажи квартиры является физическое лицо, то текст договора должен содержать следующие сведения о покупателе и продавце:
- Полные фамилия, имя, отчество физического лица.
- Дата и место рождения
- Гражданство
- Пол
- Наименование документа, удостоверяющего личность и полные его реквизиты с указанием серии, номера, даты выдачи, места выдачи, кем выдан документ.
- Адрес постоянного места жительства.
Обращайте внимание на правильное указание должности руководителя юридического лица. Должность должна быть указана в точном соответствии с тем, как она указана в уставных документах.
При условии, что бланк договора купли продажи квартиры подписывает доверенное лицо, то в тексте такого договора обязательно должна быть ссылка на доверенность, на основании которой действует доверитель, с указанием даты и номера документа.
Также в договоре купли продажи недвижимости должны обязательно указываться сведения, которые указываются в кадастровом паспорте. В частности, в отношении квартиры необходимо указать:
- Наименование и целевое назначение объекта недвижимости.
- Кадастровый номер
- Точный полный адрес
- Площадь общая
- Этаж расположения квартиры
- Информация о наличии либо отсутствии обременения на квартиру, то есть не находится ли квартир в залоге, не предъявляют ли на нее права третьи лица.
Существенным условием любого договора является цена (стоимость) объекта недвижимости. Если вы посмотрите любой образец договора купли продажи квартиры, то цена в нем указана обязательно. На что следует обратить внимание, что цена не может быть указана в иностранной валюте. Если необходима привязка стоимости объекта к курсу доллара или евро, то в договоре обязательно указывается: «все расчеты производятся в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации».
Перед оформлением договора купли-продажи недвижимости рекомендуется взять выписку из ЕГРП. Что это даст?
- Вы сможете сравнить информацию, содержащуюся в кадастровом паспорте с информацией из ЕГРП. Здесь стоит обратить внимание, на то, что в случае перепланировки не изменилась ли площадь квартиры.
- Также из выписки вы можете проверить информацию в отношении правообладателя. В качестве примера договора купли продажи квартиры, точнее изменений, которые могут появиться в отношении собственника можно назвать, например, такие, когда собственник-физическое лицо меняет фамилию, а собственник-юридическое лицо меняет адрес или местонахождение. Важно, чтобы в договор была внесена информация, достоверная на момент заключения договора.
Предварительный договор купли продажи квартиры
Выше уже говорилось о важности и необходимости оформления предварительного договора при осуществлении сделок с недвижимостью. В предварительном договоре купли продажи жилого помещения, так же как и в основном договоре цена имеет определяющее значение. Указание цены обезопасит вас от необоснованных повышений стоимости квартиры. Также в подобном договоре определяющее значение имеет описание предмета договора, то есть описание конкретной квартиры, которую собираются продать или купить. Почему этому пункту следует уделить должное внимание? Чтобы не получилось так, что покупатель при оформлении сделки заявит, что видел совсем другую квартиру. Также существенным моментом является указание даты совершения основной сделки. В таком договоре стороны заранее договариваются о способе оплаты, о дате выселения и передаче ключей и т.д.
Расторжение договора купли продажи недвижимости
На практике очень редко встречаются ситуации, когда договор купли продажи недвижимости расторгнут по обоюдному согласию сторон. В основном это происходит исключительно по решению суда. Для этого должны быть веские основания, определенные законом.
Что такое расторжение договора купли продажи недвижимости? Это прекращение отношений между двумя сторонами. Такой договор невозможно расторгнуть в одностороннем порядке.
Размышляя о процедуре расторжения договора, следует ознакомиться со статьей Гражданского Кодекса РФ № 453 п.4, которая гласит о том, что при расторжении договора стороны не вправе требовать друг от друга возврата того, что было когда-то исполнено в соответствии с обязательствами договора до момента его расторжения, с небольшой оговоркой - если иное не установлено законодательно или по соглашению сторон.
Иными словами, если в период действия договора, квартира была передана покупателю и произошел переход права собственности, то вернуть квартиру после расторжения договора возможно лишь в том случае, если причина расторжения и данная процедура прописана в договоре или предусмотрена законом.
Расторгнуть договор и внести в ЕГРП запись о расторжении договора возможно лишь при условии, когда стороны не успели выполнить обязательства по договору и не зарегистрировали переход права собственности от продавца к покупателю, а соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости подписывается в процессе действия договора. В этом случае стороны должны оформить заявление и вместе с соглашением о расторжении сделки отправить его на регистрацию в ЕГРП. Зарегистрированное соглашение является определяющим документом, на основании которого делается запись о прекращении действия договора.
Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРП, то соглашения о расторжении, заключенного между сторонами, не достаточно для возврата предмета договора и обратной регистрации права собственности за продавцом. В договоре должны быть прописаны условия, при которых возможен такой возврат собственности продавцу.
Даже, если имеется решение суда о расторжении договора, оснований для возврата имущества нет. Чтобы получить свое имущество обратно, продавец должен заявить в суд иск о возврате имущества.
В статье 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривается, на каких основаниях может быть расторгнут договор:
- По соглашению сторон
- По требованию одной стороны, в связи с решением суда. Суд может признать договор расторгнутым, если: нарушены существенные условия договора или в случаях предусмотренных законодательством.
Нарушением существенных условий договора суд может признать такие условия, при которых одна из сторон подверглась ущербу, который полностью лишает ее того, ради чего был заключен договор.
В статье 451 Гражданского Кодекса РФ оговаривается, какие последствия несет за собой расторжение договора купли продажи недвижимости ввиду существенных обстоятельств. Обстоятельства признаются существенными в том случае, что если бы стороны могли предполагать или предвидеть происхождение таких обстоятельств, то они не стали бы заключать подобный договор.
Порядок расторжения договора освещается в статье 452 ГК РФ:
- Соглашение о расторжении договора или об изменениях в нем оформляется в той же форме, что и основной договор. То есть, если основной договор заверялся нотариально, то и последующие соглашения должны заверяться нотариально, то же касается, если договор продажи недвижимости был заключен в простой письменной форме.
- Требование о расторжении договора направляется в суд только после получения отказа от другой стороны по обоюдному согласию расторгнуть или изменить условия договора либо в случае не получения ответа в оговоренный срок.
Статьей 453 предусмотрены последствия расторжения договора либо изменений его действия. Любопытным представляется такой пункт, в котором указывается, что если одной из сторон были допущены серьезные нарушения условий договора, в результате чего это повлекло к решению расторгнуть или изменить договор, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков, которые произошли в результате расторжения договора.
Комментарий эксперта
Игорь Воропаев - ведущий юрист "Проспер-Консалтинг"
Консультант портала PropertyExperts
Нередко люди не знают, что могут самостоятельно составить такой гражданско-правовой акт, как договор продажи недвижимого имущества (земельного участка, строения, дачного домика, сооружения, садового участка земли, здания, комнаты – не важно), не привлекая к этому процессу риелтора. Такой вариант является актуальным для тех, кто: первое – не хочет тратить средства, второе – уверен в своей правовой подкованности.
Если в процессе того, как будет составляться вышеуказанный договор, Вы можете создать страницу на сайте, где настоящие юристы предлагают свою помощь и оставить свой вопрос (например, портал г. Москвы). Помимо этого, Вы можете скачать бесплатный шаблон (как, например, представленный ниже).
Однако можно привести несколько особенностей данного способа: никто не будет обязываться за грамотность документа, и не исключено, что не профессионалы могли разместить в сети Интернет неверный шаблон (например, в моей практике были случаи, когда люди пытались продать автомобиль с помощью договора продажи недвижимости), и в таком случае не исключено, что Вам придется править договор прописью или вовсе составлять новый согласно требованиям Росреестра и передавать его еще раз. В таком случае документ будет подлежать пересмотру, а это может затянуть процесс подписания.
| Обратите внимание! Ваша кнопка помощи! Посоветуйтесь со своими друзьями, ведь среди них точно есть те, кто сталкивался с этим же вопросом! Узнайте мнение друзей одним кликом - выберите социальную сеть, где вы зарегистрированы: |
Читайте также:
- Договор дарения доли квартиры - скачать образец бланка 2019
- Оформление и расторжение договора дарения квартиры
- Договор дарения квартиры (недвижимости) - скачать образец бланка 2019
- Договор коммерческого найма жилого помещения
- Договор социального найма жилого помещения (квартиры) - скачать образец бланка 2019
