Договор коммерческого найма жилого помещения

Скачать договор в формате .doc

Как такового понятия коммерческого найма жилья в законодательстве нет. Есть общие нормы о договорах найма жилых помещений, которые прописаны в Гражданском Кодексе РФ. Договор коммерческого найма жилого помещения регламентирует отношения, возникающие при найме жилья на коммерческих началах. Хотя понятие коммерции обычно тесно связано с предпринимательской деятельностью, в то же время договор найма жилья не всегда рассматривается в контексте предпринимательской деятельности. Тем не менее название «договор коммерческого найма» прочно закрепилось при оформлении сделки, связанной со сдачей помещения для временного проживания в нем.

Суть такого договора состоит в том, что одна сторона (наймодатель) сдает, а другая сторона (физическое лицо) принимает жилое помещение для владения им и временного проживания в нем за договорную плату. Наймодателем может выступать собственник либо доверенное лицо, представляющее интересы собственника и действующее по нотариально заверенной доверенности. В том случае, когда для улучшения жилищных условий нет предпосылок для предоставления договора социального найма, то любой гражданин вправе рассчитывать в качестве варианта улучшения своих жилищных условий на получение жилья по договору коммерческого найма жилого помещения. Напомним, что договор социального найма может иметь место лишь в том случае, если гражданин и его семья признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и стоят в очереди на получение такового жилья.

Существуют списки тех граждан, которые готовы получить жилье на основании договора коммерческого найма. Следует отметить, что коммерческие жилые помещения не подлежат приватизации, однако граждане, проживающие в них на условиях договора коммерческого найма обладают приоритетным правом выкупа такого жилья.

Кто выступает сторонами договора коммерческого найма?

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен в любой сфере жилищного фонда: в муниципальном, государственном или частном жилищном фонде. В этом случае в лице наймодателя чаще выступают организации. Но наиболее часто коммерческий наем встречается в индивидуальном жилищном фонде, когда наймодателем выступает непосредственно гражданин -собственник жилого помещения, а другой гражданин выступает нанимателем. Нанимателем может быть и юридическое лицо, но приобретая в коммерческий наем жилое помещение юридическое лицо не может организовать в нем офис или разместить производство. Такое помещение может быть использовано исключительно для проживания в нем физических лиц. Договор, в котором нанимателем выступает юридическое лицо называется договором аренды.

Определяющим в договоре коммерческого найма жилого помещения является то, что юридические лица или граждане, выступающие наймодателями, должны обладать соответствующими правами, позволяющими распоряжаться данным имуществом, то есть сдавать его в наем либо они должны обладать правом собственности на него. Нанимателем, при этом, может выступать любой гражданин, вне зависимости от гражданства или имущественного положения.

В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. В числе таких лиц, которые совместно с нанимателем могут пользоваться правом постоянного проживания в съемном жилом помещении, являются члены семьи нанимателя, а также лица, не являющиеся членами его семьи, но указанные в договоре. Вселение в жилую квартиру иных лиц, которые не указаны в договоре коммерческого найма жилья, возможно лишь с согласия нанимателя, наймодателя и всех граждан, кто уже проживают на данной жилплощади и зафиксированы в договоре найма, за исключением вселения несовершеннолетних детей, для них согласия всех проживающих не требуется. Права всех граждан, которые проживают в жилой квартире вместе с нанимателем, одинаковы для всех. Однако перед наймодателем несет ответственность за действия всех проживающих в съемном помещении непосредственно наниматель.

Есть вариант, когда все проживающие несут перед наймодателем одинаковую ответственность. В этом случае все, кто проживает совместно с нанимателем оформляют с ним договор о обоюдной ответственности перед наймодателем и рассматриваются в договоре как сонаниматели.

Что является объектом договора коммерческого найма?

Объектом найма выступает любое изолированное помещение, которое признано пригодным для проживания. Это может быть квартира или ее часть, а также жилой дом или часть дома.

Итак, определяющим признаком для объекта договора коммерческого найма жилого помещения является:

• признак изолированности
• пригодность к проживанию

Неизолированное помещение не может быть предметом договора коммерческого найма. А пригодность к проживанию определяется тем, то такое помещение должно быть в составе жилых помещений, оно должно соответствовать всем санитарно-техническим и строительным нормам, а также противопожарным нормативам.

Особым отличием договора коммерческого найма от договора социального найма является то, что объект коммерческого договора не имеет ограничений по предоставляемой жилой площади, в то время как по договорам социального найма жилье предоставляется строго в соответствии с определенными нормами площади из расчета на одного человека.

Срок найма

Напомним, что договор социального найма оформляется как бессрочный. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть оформлен на срок, не более пяти лет. Как правило, в договоре всегда указывается срок действия, но даже если он не указан, то в соответствии с Гражданским Кодексом РФ срок действия договора найма принимается равным пять лет.

Наниматель, проживающий в квартире, имеет преимущественное право на продление договора найма по окончанию срока действия договора. Процедура продления срока такова: наймодатель обязан за три месяца до окончания срока действия договора найма предложить нанимателю продлить договор на тех же условиях или на каких-либо других. Если наймодатель не совершил никаких подобных действий, а наниматель продолжает проживать в съемном жилом помещении, то договор считается продленным на предыдущих условиях и на тот же срок. Если наймодатель решил не сдавать больше жилое помещение в наем, он также должен за три месяца предупредить об этом нанимателя. При этом, наймодатель не может заключить договор коммерческого найма жилого помещения с кем-либо другим в течение года, иначе первый наниматель может потребовать признания такого договора не действительным.

Наниматель также вправе расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, о чем наниматель должен письменно предупредить наймодателя не позднее, чем за три месяца.