Регистрация, оформление и расторжение договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи является основным документом при заключении сделки с недвижимостью (покупка-продажа квартиры). Ни одна сделка по недвижимости не может иметь место без оформления договора купли продажи квартиры или любого иного недвижимого имущества.

В чем состоит суть такого договора? В том, что стороны пришли к соглашению о том, что одна сторона (собственник-продавец) передает, а другая сторона принимает в собственность недвижимое имущество (квартиру) на определенных условиях и обязуется уплатить оговоренную сумму денег в соответствии с назначенным сроком. В договоре установлены определенные права и обязанности сторон, но порой, одна из сторон отказывается выполнять те или иные условия или нарушает сроки их выполнения, или выполняет их в неполном объеме. Ситуаций может быть множество, а потому желательно, чтобы в договоре были учтены интересы как одной, так и другой стороны.

Как обезопасить себя от недобросовестных покупателей или продавцов, как обезопасить себя от «непредвиденных» ситуаций? Прежде всего необходимо руководствоваться законом, который регламентирует отношения сторон в данной сфере сделок, а то, что не оговорено законом, разрешает оговаривать в договоре. Для этого важно знать, как правильно составить договор купли продажи квартиры, чтобы впоследствии не попасть впросак.

Оформление договора купли продажи квартиры

Гражданским Кодексом РФ, в частности статьей 550, предусмотрено, что договор купли продажи квартиры должен быть оформлен в письменной форме. Другие статьи ГК РФ предъявляют ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре:

• Правильное наименование документа
• Место и дата подписания
• Информация о продавце и покупателе с четкими и подробными данными об идентификации личности
• Информация о представителях сторон с указанием реквизитов доверенностей
• Детальное и точное изложение предмета договора, в том числе описание объекта недвижимости, место нахождения, место расположения, этажность, метраж, количество комнат и т.д., в соответствии с правоустанавливающими документами.
• Наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на данную недвижимость
• Стоимость недвижимого имущества
• Условия и сроки оплаты за имущество
• Указание всех лиц, кто имеет право пользоваться жилым помещением и указание их полномочий и прав.
• Подписи сторон и полная их расшифровка

При оформлении договора купли продажи квартиры стороны самостоятельно выбирают, в какой форме будет выглядеть документ - в простой письменной форме или же нотариально заверенный. И та и другая формы имеют одинаковую юридическую силу.

Важно знать!

Переход права собственности на квартиру от продавца к новому владельцу раньше подлежал обязательной государственной регистрации и договор считался заключенным только после прохождения процедуры регистрации договора купли продажи квартиры в уполномоченном на это органе. С 01 марта 2013 года регистрация самой сделки купли продажи недвижимости отменена. Регистрации подлежат только права на новую недвижимость и договор действителен с момента его подписания сторонами.

Регистрации договора купли продажи недвижимости

Обязательная регистрация договора купли продажи недвижимости определена статьей 551 ГК РФ.

Регистрация договора купли продажи квартиры раньше состояла из проведения нескольких процедур:

• Сначала необходимо зарегистрировать непосредственно саму сделку путем совершения специальной регистрационной надписи на договоре купли продажи. С 01 марта 2013 года именно эта процедура отменена, что позволило гражданам - физическим лицам сэкономить на госпошлине сумму в 1 тысячу рублей, а для юридических лиц - в 7,5 тысяч рублей.
• Непосредственно регистрация право собственности на квартиру путем выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности.
• Для проведения процедуры регистрации вам понадобится собрать определенный перечень документов:
• Договор купли продажи в 3-х оригинальных экземплярах
• Акт приема-передачи жилой недвижимости, если по условиям договора на момент регистрации квартира должна быть передана новому владельцу - в 3-х экземплярах
• Свидетельство о регистрации права собственности от Продавца
• Правоустанавливающие документы на квартиру
• Экспликация и оригинал кадастрового паспорта на квартиру
• Оплата государственной пошлины за регистрацию и квитанция, подтверждающая оплату
• Согласие супруга или супруги на совершение сделки, нотариально заверенное или же справка о том, что в браке продавец не состоит (справка так же нотариально заверенная)
• Выписка из домовой книги сроком действия не более одного месяца
• Копии паспортов Покупателя и Продавца (все страницы)

Составление договора купли продажи квартиры можно доверить юристам-профессионалам. Ведь незначительное упущение в договоре и несоблюдение малейшей детали может привести к тому, что договор будет признан недействительным и доказать что-либо в суде по такому договору будет практически не возможно. При этом, возможность контролировать сделку, самостоятельно разбираясь в юридических тонкостях, будет нелишним, а потому информация о том, как грамотно составить подобное соглашение будет весьма полезной любому человеку, который сталкивается со сделками по недвижимости.

Оформляя договор купли-продажи квартиры можно посмотреть типовые договора, в которых предусмотрены все обязательные пункты. Обращаясь к профессионалу за юридической консультацией, не стоит экономить на стоимости договора купли продажи квартиры, ведь столь дорогостоящая сделка осуществляется не каждый день и лучше, если вы будете уверены, что документ составлен по всем правилам и нормам юридического права. Чем более детально будут описаны в договоре права и обязанности сторон, тем больше вероятности того, что при несоблюдении тех или иных условий одной из сторон договора, последний возможно будет расторгнуть.

Расторжение договора купли продажи квартиры так же, как и договор является двусторонней сделкой и осуществляется по тем же правилам, что и заключение договора.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда и при наличии существенных нарушений со стороны другой стороны, а также в случаях, предусмотренных законодательством, Гражданским Кодексом и самим договором.

Но исходя из юридической практики, осуществить расторжение договора купли продажи квартиры очень непросто. Например, такой нюанс: расторгнуть возможно только действующий договор. Если же договор выполнен полностью обеими сторонами, после чего стороны, даже по обоюдному согласию, вдруг решат расторгнуть договор, то у них ничего не получится, поскольку после того, как договор выполнен, он прекратил свое действие. Соответственно, нет возможности расторгнуть то, что не действует.

Или например, другой случай. Покупатель не рассчитался по договору, но уже зарегистрировал переход права собственности в ЕГРП и переехал в квартиру. Продавец подает в суд на расторжение договора, поскольку не выполнено существенное условие договора - не произведена оплата. Однако, в законодательстве имеется такой нюанс: в Гражданском Кодексе не существует нормы, на основании которой за неуплату возможно расторгнуть договор. Это означает, что таковой пункт должен был быть включен непосредственно при составлении договора купли продажи квартиры. В рассматриваемом случае таковой пункт не был предусмотрен в договоре, и суд вынес решение о невозможности расторгнуть договор.