Как сдать квартиру в аренду

Казалось бы, проще простого разобраться в вопросе, как сдать квартиру в аренду. Главное - написать объявление и найти клиента на сдаваемую жилплощадь. Однако на практике оказывается, что существуют разные способы и возможности оформления документов при сдаче квартиры в аренду.

Оформить договора аренды на жилье могут физические и юридические лица. В каждом из таких случаев есть свои нюансы и условия.

Любой собственник, обладающий жильем, может сдавать недвижимость в наем и для этого ему нет необходимости регистрироваться в каком-либо статусе. Все о чем необходимо помнить физическому лицу, это о том, что с суммы дохода, полученного за предоставление жилья в аренду, необходимо будет уплатить налог в размере 13 % от полученного дохода и подавать в налоговую инспекцию соответствующую декларацию о доходах.

Другой вариант того, как сдать квартиру в аренду, это зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае собственник недвижимости должен будет уплачивать 6 % от полученного дохода плюс ежегодные страховые взносы, которые в данный момент составляют 35,7 тыс.рублей в год. Для принятия нужного решения необходимо соизмерить полученный доход и расходы, связанные с уплатой налогов. Также необходимо потратить время на сбор и оформление документов о предпринимательской деятельности.

Документы для регистрации индивидуального предпринимателя:

• Копия паспорта
• Квитанция об уплате государственной пошлины
• Заявление на регистрацию и переход на упрощенную систему налогообложения.

При получении статуса предпринимателя возможен еще другой альтернативный способ оформления сделок, связанных со сдачей квартиры в аренду. Можно приобрести в налоговой инспекции налоговый патент. Стоимость такого патента различна по различным регионам. Поэтому сколько стоит налоговый патент и как сдать квартиру в аренду в таком случае, необходимо узнавать в налоговой инспекции того района, в котором зарегистрирован предприниматель.

Так например, по Москве стоимость налогового патента 60 тыс.рублей, часть суммы которого необходимо оплатить сразу, а остальную часть по окончанию действия патента. При этом, размеры обязательных страховых выплат снижаются вдвое. Для тех, кто владеет и сдает в аренду дорогостоящую недвижимость такой вариант может быть наиболее приемлем.

Как оформить договор аренды квартиры

Типовой договор аренды недвижимости состоит из нескольких стандартных частей:

• Предмет договора
• Назначение аренды
• Права и обязанности сторон
• Разрешение конфликтов
• Дополнительные условия
• Реквизиты сторон

Как сдать квартиру в аренду и правильно оформить договор?

В предмете договора необходимо четко указать адрес квартиры, сдаваемой в аренду, ее основные характеристики (этаж, номер квартиры, расположение и т.д.), точные реквизиты Свидетельства о праве собственности на данную квартиру. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то в договоре должны быть прописаны данные всех собственников, иначе договор может быть признан недействительным.

В назначении аренды обязательно необходимо уточнить, что квартира сдается для проживания, чтобы не получилось так, что через какое-то время в квартире собственника организована парикмахерская или коммерческий офис. Обязательно должно быть указано сколько человек и кто конкретно будут проживать в квартире, а также запрет либо разрешение сдавать квартиру в субаренду. В этом разделе прописываются сроки действия договора, а также конкретная дата вселения в квартиру и выселения из нее.

Права и обязанности должны заключать в себе некоторые обязательные пункты, так как сдать квартиру в аренду и детально не прописать указанные ниже пункты, может обойтись слишком неприятными проблемами для обеих сторон. Юридические консультанты рекомендуют указывать в договорах следующее, например:

• О запрете менять Арендодателю стоимость арендной платы
• О запрете Арендодателю производить проверку квартиры без согласования с Арендатором
• Что касается Арендаторов, то они обязаны вносить своевременно и регулярно арендную плату (оговорить конкретную дату), оплачивать счета по коммунальным услугам, бережно относится к имуществу.
• Если предполагается определенный залог, то в договоре указывается конкретная сумма и условия, при которых залог не возвращается, а используется на возмещение убытков, нанесенных квартиросъемщиком.
• В договоре должен быть также прописан способ оплаты. Идеальный способ оплаты для Арендатора это безналичный расчет, Но Арендодатели зачастую настаивают о наличной форме расчетов. В этом случае можно рекомендовать брать с Арендодателя расписку о получении денежной суммы за аренду квартиры.

В разделе «Разрешение конфликтов» прописываются условия, при которых из залоговой суммы будут произведены вычеты за испорченное имущество. Юридические консультанты в вопросе о том, как сдать квартиру в аренду, рекомендуют при оформлении договоров аренды делать опись имущества. Такая опись может быть приложением к договору. В описи детально описывается состояние имущества, его стоимость и возможный естественный износ. Также не мешает оговорить отдельно, что стороны понимают под «естественным износом».

Стоит также настоять на отсутствии финансовых обязательств при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, в результате которых испорчено имущество. Вопросы расторжения договора также должны быть описаны детально. Обычно стороны соглашаются, что одностороннее расторжение договора возможно при отсутствии оплаты за аренду помещения или за нарушения условий проживания.

И наконец, дополнительные условия содержат порядок и правила проживания в квартире. Например, прописывается допускается ли курение в квартире, возможно ли содержание в квартире животных, какое количество людей будет проживать в квартире и т.д.