Как продать долю в квартире

То, что владельцами недвижимого имущества (собственниками) может быть сразу несколько человек, обычное явление. Семья проживает в квартире, каждый член семьи которой имеет свою долю. В этом случае говорят, что квартира находится в долевой собственности. Все хорошо до того момента, пока кто-то из семьи решает продать свою долю. Это происходит, когда совместное существование под одной крышей становится невыносимым, например когда два супруга развелись.

Возникает вопрос, как продать долю в квартире?

Продажа долей подчиняется определенным правилам.

Право первого выкупа

Это право регламентируется Гражданским Кодексом РФ, в частности статьей 250. Суть состоит в том, что когда одному из сособственников надо продать свою долю в квартире, то другие собственники общей долевой собственности имеют преимущественное право первыми выкупить долю, подлежащую реализации.

Только после того, как другие дольщики отказались от выкупа доли, предлагаемой к продаже, можно эту долю предлагать посторонним лицам.

В законе есть некоторая прореха. В законе ничего не сказано о механизме дарения доли. Получается так, что собственник имеет право подарить свою долю, при этом в законе не прописаны обязательства согласования этой процедуры с другими дольщиками. То есть чисто теоретически дольщик имеет право «подарить» свою долю.

Очевидно, что такой «подарок», да еще постороннему лицу шит «белыми нитками». Дольщики могут подать в суд с просьбой признать недействительной такую сделку и тогда «одаренный» может лишится и денег и доли в квартире.

Что происходит на практике, как продать долю в квартире? На практике дарят совершенно символическую долю в квартире, в результате чего «одаренный» становится сособственником. А затем, будучи таким же долевым собственником, как и остальные участники общей долевой собственности, оставшуюся часть доли выкупает, согласно договору купли-продажи. Это сделка хоть и подкреплена договором купли-продажи, но все же тоже имеет риск быть признанной фиктивной.

Уведомление о продаже

В соответствии с той же статьей Гражданского Кодекса, только пунктами 2 и 3 продавец, который изъявляет желание продать свою долю, обязан в письменном виде известить всех участников долевой собственности о своем намерении продать долю. В этом извещении должна указываться цена и возможно другие условия продажи.

В течение месяца все сособственники могут либо приобрести эту долю, либо от нее отказаться. Если дольщики в течение месяца не выкупят долю, то продавец имеет право предложить долю постороннему лицу.

Вариантов извещения о намерении продавать долю может быть несколько:

• телеграмма с уведомлением о вручении
• заказное письмо с описью и уведомлением
• через нотариуса

В вопросе, как продать долю в квартире не может быть мелочей. Законодательно содержание извещения никак не определено. Однако, с точки зрения того, что может возникнуть необходимость идентификации доли квартиры с тем, что написано в извещении, можно рекомендовать максимально детально указать в извещении все. что касается конкретной квартиры и ее доли, а именно:

• адрес
• описание доли в общей собственности
• цена доли
• сроки уплаты
• а также срок ответа на данное извещение

Суровая действительность

Если продавец доли нарушит хотя бы одно условие в механизме продажи доли, например:

• продаст свою долю посторонним лицам, не выждав положенного срока ожидания ответа (1 месяц)
• продаст свою долю постороннему лицу на более льготных условиях, чем было предложено в извещении

то в этом случае другие участники общей собственности в течение трех месяцев имеют право оспорить сделку в судебном порядке и потребовать перевода прав покупателя на себя.