Как разделить квартиру на доли

Когда жилье приобретается в долевую собственность, конечно никто не думает о его разделе. Однако практика показывает, что раздел квартиры на доли интересует достаточно большое количество людей.

Как разделить квартиру на доли, если она (квартира) является собственностью нескольких лиц?

Напомним, что по закону каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей по своему усмотрению - он может продать, обменять, подарить, завещать свою долю. Но как это сделать на практике? Для этого надо разделить квартиру на доли в натуре. А это уже совсем не просто. Некоторые конструктивные особенности квартиры, как правило, создают собственнику доли очень большие ограничения по фактическому распоряжению своей долей.

Совершенно обыденный пример из жизни. Двое супругов приобрели квартиру в совместном браке в общую долевую собственность. После развода хотят поделить свои доли.

Что означает долевая собственность?

Если квартира оформлена в долевую собственность, это означает, что в ней определена конкретная доля, принадлежащая каждому из собственников. Конкретная доля может быть определена и прописана в совместном соглашении между супругами либо определена законом. В данном случае, в договоре может быть прописано, что мужу, предположим, принадлежит 1/3 доли квартиры, а жене принадлежит 2/3 доли квартиры. Это значит, что доли в квартире конкретно закреплены. Если бы в договоре не были конкретизированы доли, то по закону, после развода, каждому из супругов принадлежало бы половина квартиры, то есть 1/2.

Как разделить квартиру на доли в натуре?

Выделение доли квартиры в натуре возможно лишь при условии, что для этого имеются все технические возможности. То есть имеется возможность выделить изолированное помещение без ущерба имуществу в общей долевой собственности. Такое изолированное помещение должно иметь отдельный вход или возможность отдельного входа и допуска к помещениям общего порядка, таким как кухня, санузел, коридор.

Если же фактически такой возможности нет, то закон запрещает осуществлять выделение доли в натуре. В этом случае предусмотрена компенсация одному из участников совместной доли, после которой такой дольщик утрачивает свое право на долю в квартире. Если дольщики не в состоянии самостоятельно прийти к определенному соглашению по поводу выплаты компенсации, то этот вопрос решается через суд.

Как разделить квартиру на доли путем компенсации?

Когда нет возможности разделить физически (то есть в натуре) квартиру на доли, в этом случае возможно несколько вариантов решения проблемы. Точнее, вариант, собственно, один - получение компенсации одному из участников общей долевой собственности. А вот способов такой компенсации несколько и заключаются они в следующем:

1. Бывшая супруга покупает у бывшего мужа его долю. Муж получает денежную компенсация и теряет право на квартиру, а жена становится полноправным ее собственником. В этом варианте необходимо согласие обоих супругов. Без желания мужа сделка не может быть осуществима.

2. Вся квартира продается целиком и вырученные деньги делятся между обоими супругами. В данном варианте оба супруга продают каждый свою долю, подписывая договор купли-продажи со стороны продавца вдвоем. В этом варианте также необходимо согласие обоих супругов. Если один из них не согласен на такое решение вопроса, то тогда, как разделить квартиру на доли? Есть ли выход?

3. Выход есть. Третий вариант такой: жена на правах владения своей долей собственности в квартире официально предлагает мужу купить у нее ее долю. Если муж отказывается, то в течение месяца (не раньше, поскольку срок определен законодательно) жена имеет право потребовать выделения своей доли в натуре. Но так как в натуре выделить свою долю (по условиям нашего примера) ей не удастся ввиду технических конструктивных особенностей квартиры, то она может обратиться в суд. Поскольку выдел в натуре не допускается, жена имеет право через суд требовать от другого участника собственности денежной выплаты за свою долю. Сложность такого варианта состоит в том, как стороны договорятся о сумме выплаты, если они не смогли договорится ни по одному из вариантов. И вторая сложность состоит в том, что если у мужа нет денег, то где ж их взять?

4. Если стороны не могут прийти к соглашению, есть последний вариант: после того, как жена официально известит мужа о своем желании продать причитающуюся ей долю, а муж не выкупит эту долю на тех условиях, которые предусмотрены в извещении в течение месяца, то через месяц жена имеет право продать свою долю любому постороннему лицу на тех же условиях.