Как продать приватизированную квартиру

Продажа приватизированного жилья является весьма специфической сделкой, зависящей от множества нюансов. Ведь приватизированная квартира с юридической точки зрения приобретает иной статус. Приватизация предусматривает то, что у недвижимости появляется собственник, а возможно и не один. А потому зачастую возникает вопрос, как продать свою долю в приватизированной квартире.

Как продать приватизированную квартиру, оформленную в долевую собственность? Ведь физически выделить свою долю из общей площади квартиры, естественно, не возможно.

Рассмотрим пример довольно часто встречающийся в жизни. Предположим семейная пара, когда-то приобретя квартиру в собственность на условиях приватизации, теперь разводится. Расторжение брака влечет за собой раздел собственности, в которой квартира является ключевым объектом. Каждому из супругов принадлежит какая-то часть, доля неделимого имущества.

Аналогичная проблемная ситуация возникает при вступлении в права наследования нескольких родственников умершего человека. Когда появляется несколько собственников, каждый из которых в равной степени вправе распоряжаться неделимым имуществом, возникают проблемы, которые связаны с тем, что кто-то хочет продать свою долю в квартире.

Долевая собственность, согласно законодательству России может иметь место только в приватизированном жилье. В случае, когда приватизированная квартира принадлежит одному собственнику, с ее продажей никаких особых проблем не предвидится.

Чтобы разобраться, как продать приватизированную квартиру, нужно для начала различать понятия совместной собственности и долевой собственности. Это разные понятия.

Совместная собственность обычно встречается у супругов, при условии, что квартира приобреталась или оформлялась в браке. При совместной собственности доли в квартире конкретно не определены. Долевая собственность предусматривает, что у каждого собственника обозначена своя, принадлежащая ему доля.

Совместную собственность при необходимости можно переоформить в долевую собственность с четким определением долей. В случае, когда один из собственников желает продать свою долю в приватизированной квартире, другие собственники этой же квартиры обладают преимущественным правом приобретения его доли, поэтому тот, кто хочет продать свою часть должен предложить ее другим собственникам квартиры. Уведомление о желании продать свою долю необходимо оформить в письменном виде за месяц до совершения сделки. При этом продавец доли должен обратиться к нотариусу, который, собственно, и оформляет письмо-уведомление всех других сособственников о планируемой продаже доли.

Пакет документов, необходимых для оформления продажи доли недвижимости, почти ничем не отличается от продажи приватизированной квартиры целиком. Однако, в реальной жизни осуществить продажу доли имущества оказывается достаточно непросто. После того, как нотариус уведомил всех сособственников о предстоящей продаже доли, должен пройти месяц. По истечении месяца возникает возможность продавать долю третьим лицам. Казалось бы все просто, однако в реальности при грамотных действиях сособственников, происходит лишь потеря времени из-за обязанности оформлять уведомление и зачастую сделку купли-продажи доли осуществить весьма затруднительно.

Поэтому, обратившись к юристам, вам могут предложить несколько обходных путей. В юридической практике существует несколько схем оформления долей и на вопрос: можно ли продать приватизированную квартиру в долевом участии, любой грамотный юрист вам ответит, что это возможно.

Юристы могут предложить вам три варианта решения событий:

• Оформление договора дарения своей доли.
• Вариант оформления договора дарения микродоли, а остальная доля оформляется через договор купли-продажи.
• Схема залога.

При дарении завуалируется договор купли-продажи. Преимущественное право покупки для сособственников в этой ситуации не срабатывает.

При оформлении дарения микродоли практикуется дарение одного метра с тем, чтобы в дальнейшем продать этому собственнику всю долю. Когда происходит процесс дарения микродоли, то опять же преимущественное право покупки для сособственников не действует. Однако в такой схеме продажи приватизированной квартиры, а точнее ее доли, очевидны элементы притворности, а также присутствует риск того, что одариваемый может передумать выкупать оставшуюся долю.

Самой безопасной и грамотной считается залоговая схема. Вопрос, как продать приватизированную квартиру, а точнее долю в такой квартире, решается через договор займа. Юристы Москвы имеют опыт проведения подобных сделок, а вот юристы других регионов, даже московской области, уже затрудняются в осуществлении подобной операции.